Las claves de un contrato de arrendamiento de vivienda
El contrato de alquiler de vivienda es el documento estrella en toda España. Con este documento el arrendador (propietario de una vivienda) cede temporalmente el uso y disfrute del inmueble al arrendatario (inquilino) a cambio de una renta. En Ibiza, particularmente, son muchas las personas que viajan desde diferentes puntos del mundo para llegar a la isla con el deseo de trabajar, emprender y abrir un negocio, o sencillamente disfrutar durante un tiempo de un enclave natural idílico. Sea cual sea el motivo, tener un buen contrato de arrendamiento de vivienda es uno de los primeros pasos que deben tener en cuenta las personas interesadas ya que de el depende numerosas consecuencias jurídicas.
¿Dónde se encuentra regulado?
Los contratos de arrendamientos de vivienda se encuentra en la Ley 29/1994, de 24 noviembre, de Arrendamiento Urbanos (LAU), cuya última modificación es de fecha 5 de marzo de 2019. Es importante destacar que esta norma se aplica exclusivamente a arrendamientos de fincas urbanas que se destinen a vivienda o bien a usos distintos de viviendas como puede ser la explotación de una actividad industrial, comercial, artesanal, etc.
Identificación de las personas
Desde mi experiencia, este es uno de los puntos importantes que deben tener obligatoriamente todos los contratos. Tener perfectamente identificados a las personas contratantes ayuda a las partes y ofrece seguridad jurídica. En este sentido, mi consejo es que se realicen fotocopias de los documentos identificativos (DNI, NIE, pasaporte, etc.), se indique el domicilio actual y, si puede ser, el lugar de trabajo. Tengamos en cuenta que cuanta más información tengamos, mejor será la identificación de la persona en caso de que exista cualquier tipo de conflicto en el futuro.
Identificación del inmueble
Si he mencionado que la identificación de las personas contratantes es sumamente importante, también lo será la identificación del inmueble en alquiler. Indicar la dirección, su número catastral, el certificado de eficiencia energética y su cédula de habitabilidad, hará que estemos tranquilos ante cualquier problema o conflicto que pueda surgir en el futuro.
Duración
La LAU especifica en su artículo 9 el plazo “mínimo” que debe haber en el contrato. Si bien es cierto que el precepto empieza indicando que la duración será libremente pactada entre las partes, inmediatamente matiza que si fuera inferior a 5 años, o inferior a 7 años si el arrendador es una persona jurídica, este se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta alcanzar el arrendamiento los 5 o 7 años respectivamente. Mi consejo es que se especifique claramente la duración del contrato ya que de esta manera se evitan conflictos de interpretación en cuanto a su durabilidad.
En cuanto a las prórrogas, esta no se aplicará cuando el arrendador desee ocupar la vivienda para sí o sus familiares, siempre y cuando se haya establecido de manera expresa en el contrato y se ejerza con al menos 2 meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se haya de ocupar. Por el contrario, el arrendatario podrá optar entre ocupar la vivienda o recibir una indemnización si, habiendo pasado el plazo de 3 meses desde la extinción del contrato o el desalojo de la vivienda, el arrendador (o sus familiares) no ocupan el inmueble.
El precio y la fianza
La LAU expone en el artículo 17 que la renta será la que libremente determinen las partes y que deberá abonarse, salvo pacto contrario, de manera mensual y dentro de los 7 primero días del mes, sin que haya la posibilidad de que el arrendador pueda exigir el pago anticipado de más de una mensualidad al arrendatario. No debemos pasar por alto que es obligatorio la entrega del recibo de pago, que en el caso de que se realice por transferencia bancaria será el propio justificante de dicha transferencia.
En cuanto a la actualización de la renta, mi consejo es que se exprese de manera clara y concisa en el contrato el mecanismo de actualización ya que de lo contrario la renta se actualizará para cada anualidad tomando de referencia a la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad (IGC).
Por lo que respecta a la fianza, debemos tener claro que su finalidad no es otra que la garantizar los posible daños y perjuicios derivados del incumplimiento del contrato. Así pues, la LAU establece que la esta será obligatoria y la cantidad será la equivalente a 1 mensualidad de renta en el caso de viviendas y de 2 en el caso de arrendamientos para uso distinto del de vivienda.
Otras cláusulas interesantes
Desde mi punto de vista, el contrato de arrendamiento de vivienda debe hacer mención expresa a cuestiones como la posibilidad de subarriendo, el derecho de adquisición preferente, posibles obras en el inmueble, los gastos de conservación de la vivienda, la tenencia de animales y, no por ello menos importante, un inventario de los objetos y muebles que hayan en el interior de la vivienda. En realidad, las partes pueden incluir las clausulas que deseen ya que en Derecho Civil opera el principio de la autonomía de la voluntad.
Como fiel defensor de la abogacía preventiva, la inclusión de todas estas cuestiones en el contrato de arrendamiento se hacen imprescindibles si lo que buscan las partes es la tranquilidad suficiente para no ser sorprendidas en el futuro por cualquier incidente. Si lo deseas, puedes escribirme en este formulario para cualquier consulta que tenga que ver con un contrato de arrendamientos urbanos. Estaré encantado de ayudarte y en resolver tus dudas.
Felipe Yantén Sánchez