✅ Prórroga extraordinaria del contrato de arrendamiento

Prórroga extraordinaria del contrato de arrendamiento Los inquilinos que tengan un contrato de arrendamiento de vivienda deben saber que el pasado 26 de enero de 2021 entró en vigor el Real Decreto-Ley 2/2021 que modificaba el ya conocido  RDL 11/2020, de medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico, ampliándose de esta manera el derecho de estas personas a solicitar una prórroga extraordinaria de los contratos de alquiler. Sin entrar a especificar cuales son los plazos mínimos del contrato de alquiler y sus prórrogas conforme a la LAU, al inquilino le interesará saber que podrá solicitar una prórroga extraordinaria de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual. Lo único que debe ser es que es de aplicación a los contratos que finalicen entre el 2 de abril de 2020 (inicio del estado de alarma derivado del Covid-19) y el 9 de mayo de 2021, cuando presuntamente finaliza el actual estado de alarma.  Afecta solo a los arrendamientos de vivienda habitual El artículo 2 del RDL11/2020, modificado por el reciente RDL 2/2021, explica que la prórroga extraordinaria afectará únicamente a los contratos de arrendamiento de vivienda habitual (a los que se les aplica la LAU), quedando fuera de su aplicación los arrendamientos de temporada o los locales de negocios. Además, como he indicado en el párrafo anterior, dichos contratos deberán finalizar –ya sea la prórroga obligatoria o tácita– durante el periodo comprendido del estado de alarma, el cual presuntamente concluirá el 9 de mayo 2021. Debe solicitarse por escrito También se especifica que para beneficiarse de la prórroga extraordinaria el arrendatario o inquilino deberá solicitarlo por escrito al arrendador, el cual estará obligado a aceptarla.  Ahora bien, dicha obligatoriedad en la aceptación de la prórroga extraordinaria no procede cuando: 1) Tanto inquilino como propietario hayan llegado a otro acuerdo previo a la solicitud. En este sentido, la norma no especifica qué sucede si las partes acuerdan una prórroga extraordinaria por un periodo inferior a 6 meses. En mi opinión, en este caso se aplicaría el límite al principio de la autonomía de la voluntad contractual, ya que el artículo 1255 del Código Civil expone que los contratos podrán establecer los pactos o cláusulas que las partes convengan, pero siempre y cuando no sean contrarios a las leyes. Por lo tanto, el acuerdo de prórroga extraordinario al que lleguen tanto propietario como inquilino deberá ser como mínimo de 6 meses. 2) Se comunique por el arrendador el uso de la vivienda >El arrendador o propietario haya comunicado, en los plazos y condiciones que indica el artículo 9.3 LAU, que la vivienda se utilizará como vivienda permanente para sí mismo o familiares de primer grado de consanguinidad, por adopción o para su cónyuge en los supuestos que haya sentencia firma de separación, divorcio o nulidad matrimonial. Plazo máximo y condiciones Por otra parte, el plazo máximo de la prórroga extraordinaria se podrá fijar como máximo en 6 meses, siendo posible, si así lo considera el inquilino, solicitar la prórroga por un periodo inferior. Ahora bien, mi criterio es que el inquilino debe acogerse el periodo máximo ya que optar a un periodo inferior sería mermar los derechos concedidos por el RDL 11/2020. Por último, los arrendatarios que soliciten la prórroga extraordinaria de pisos en alquiler, se les aplicará las mismas condiciones acordadas en el contrato de alquiler inicial.  En otras palabras, el arrendador no podrá modificar el clausulado del contrato de arrendamiento en vigor, salvo que dicha modificación lleve aparejada una mejora de las condiciones y sea aceptado, previamente, por ambas partes. Mi consejo es que el arrendatario o inquilino solicite, antes de la fecha de finalización del contrato de alquiler, por medio de burofax con acuse de recibo y certificación de texto, la prórroga extraordinaria del contrato de arrendamiento.  De esta manera se asegura que su solicitud llegue al arrendador de manea fehaciente. Felipe Yantén Sánchez Si sigue teniendo dudas sobre su caso, estamos aquí para ayudarle. Sin compromiso, contacte con nosotros y veremos qué podemos hacer por usted. Contactar Puede que también le interesen estos temas: Plantilla blog 11/11/2024 Añade aquí el titulo Añade aquí una pequeña intro de lo que tratará el blog. De aprox. unas 3 frases. Contenido del blog. Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. Proin feugiat libero id elit dictum, at blandit felis… Leer más 3 requisitos para cobrar la pensión de orfandad. 20/07/2021 3 requisitos para cobrar la pensión de orfandad Es importante comprender desde el principio dos cuestiones: 1) que existe un sujeto causante y beneficiario/os cuya identidad no coinciden; 2) que los requisitos básicos deberá cumplirlos el sujeto causante en el momento de su fallecimiento,… Leer más Cargar más

Alquiler turístico: dudas y respuestas

Alquiler turístico: dudas y respuestas España es considerado uno de los destinos turísticos más competitivos y mejor valorados del mundo. Creo que los que hemos tenido la oportunidad de salir fuera, siempre hemos comparado lo que hace especial a España, llegando a la conclusión de que el turismo de nuestro país goza de un alto nivel. Y por esta razón, los ciudadanos españoles conocemos de primera mano un fenómeno socioeconómico llamado “alquiler turístico”. Es una realidad que ya existía con anterioridad pero que con la aparición de plataformas “on line” de intermediación como puede ser AIRBNB, HOMEAWAY o BOOKING, entre otros, ha desencadenado su crecimiento exponencial. Pero, ¿qué son los alquileres turísticos? Os adelanto que para encontrar una definición concreta a los alquileres turísticos debemos indagar en el ordenamiento jurídico porque de entrada el artículo 5 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), que ya lo mencionamos en el artículo “Las claves de un contrato de arrendamiento de vivienda”, excluye de su ámbito de aplicación “la cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística…” Esto se traduce en que debemos buscar en la normativa sectorial de las Comunidad Autónomas lo que son los alquileres turísticos. Sin embargo, el precepto anterior si que nos ofrece una notas definitorias de lo que son los alquileres turísticos. Estos son: – Que la cesión (de la vivienda) sea temporal ya que no tiene una finalidad de vivienda residencial; – Que la cesión sea de la totalidad de la vivienda, lo que se traduce en que no se considera alquiler turístico el alquiler de habitaciones; – Que la vivienda se encuentre amueblada y equipada perfecta para su utilización inmediata; – Que el alquiler se comercialice o promocione en canales de oferta turística y con finalidad lucrativa; – Y por último, que el alquiler esté sometido a la normativa sectorial autonómica correspondiente. En este sentido, si la normativa autonómica no encaja con el alquiler, estaremos ante un arrendamiento de temporada al que se le aplicaría la LAU. Cabe señalar que no debemos confundir el alquiler turístico con el arrendamiento de apartamentos turísticos ya que, aparte de ser conceptos jurídicamente diferentes, los últimos consisten es una modalidad de alojamiento extrahotelero consistentes en la cesión de temporal de su uso con fines turísticos o vacacional que se integran en el mismo bloque o pertenecen a un mismo establecimiento o empresa turística. En otras palabras, la diferencia radica en que la vivienda destinada a alquiler turístico son alojamientos individuales ubicados en un inmuebles residenciales que pertenecen a un particular y que lo comercializa de manera intermitente y no profesional.   Por otra parte, ¿qué requisitos deben cumplirse para acceder a la actividad de alquiler turístico? Como he mencionado, es la normativa autonómica la que regulada este tipo de alquileres, siendo diferente en un lugar u otro. Sin embargo, muchos de estos requisitos consisten básicamente en presentar una declaración responsable o una simple comunicación e inscribirse en el registro administrativo de empresas turísticas correspondiente. También es común el pago de una tasa en el ayuntamiento y una declaración responsable en el sentido de acreditar que la persona interesada es titular de la vivienda que pretenda explotar como VFT (vivienda con fines turísticos). Debo adelantar que el Tribunal Supremo ya ha entrado a valorar la normativa autonómica de las VFT en relación con su compatibilidad con el principio de libertad de empresa recogido en el artículo 38 de nuestra Constitución Española. Así, por ejemplo, respecto a la regulación en la Comunidad de Madrid, determinó la nulidad, por desproporcionados, del requisito de que las VFT estuvieran inscritas en el Registro de Empresas Turísticas para llevar a cabo cualquier tipo de publicidad y, también, de la exigencia de contar con un visado del colegio profesional correspondiente del propio plano de la vivienda (STS 10 diciembre 2018). La siguiente cuestión que surge entorno a los alquileres turísticos es: ¿qué especialidades existen en los contratos de cesión de uso VFT entre el propietario/explotador y el usuario? Estos son, a “grosso modo”, los siguientes:  – Al estar excluida la aplicación de la LAU, los pactos, cláusulas y condiciones que se establezcan en un contrato se realizarán conforme al Código Civil y el principio de la autonomía de la voluntad que regula el articulo 1255, a la normativa autonómica y a la normativa de protección de los derechos de consumidores y usuarios.  – Otra especialidad es la que gira entorno a los propietarios. Así pues, si la vivienda pertenece a varios copropietarios, debemos tener en cuenta que únicamente es necesaria la autorización de uno de ellos para la cesión de uso con fines turísticos, siempre y cuando no perjudique a los demás propietarios (art. 398 Código Civil). En cambio, si la vivienda tiene carácter ganancial, será necesario el acuerdo de ambos cónyuges para ceder el uso de la vivienda con fines turísticos (art. 1375 Código Civil). – Respecto a los derechos y obligaciones esenciales de este contrato, debo destacar que el propietario tiene la obligación de ceder el uso de la VFT al usuario en las fechas y plazos que este haya reservado con todo el equipamiento y mobiliario, así como el derecho de percibir el precio pactado. En cuanto al usuario, su obligación principal es la de pagar el precio pactado y utilizar la vivienda de manera adecuada durante su estancia y devolverla en perfectas condiciones cuando finalice dicha estancia. – En cuanto a las reservas y cancelaciones, la primera podrá realizarse directamente al propietario/explotador o bien a través de la intermediación de un tercero o una plataforma “on line”, requiriéndose en la mayoría de los casos un pago en concepto de anticipo a cuenta de la reserva. En cuanto a las cancelaciones, es común observar en la normativa autonómica un derecho del propietario a cancelar la reserva previa indemnización a favor del usuario. – Como última especialidad destacable en los contratos de arrendamiento de vivienda turísticos, respecto a la custodia de equipaje, esta es una obligación exclusiva y frecuente en los contratos de

Claves de un contrato de arrendamiento

Las claves de un contrato de arrendamiento de vivienda El contrato de alquiler de vivienda es el documento estrella en toda España. Con este documento el arrendador (propietario de una vivienda) cede temporalmente el uso y disfrute del inmueble al arrendatario (inquilino) a cambio de una renta. En Ibiza, particularmente, son muchas las personas que viajan desde diferentes puntos del mundo para llegar a la isla con el deseo de trabajar, emprender y abrir un negocio, o sencillamente disfrutar durante un tiempo de un enclave natural idílico. Sea cual sea el motivo, tener un buen contrato de arrendamiento de vivienda es uno de los primeros pasos que deben tener en cuenta las personas interesadas ya que de el depende numerosas consecuencias jurídicas. ¿Dónde se encuentra regulado? Los contratos de arrendamientos de vivienda se encuentra en la Ley 29/1994, de 24 noviembre, de Arrendamiento Urbanos (LAU), cuya última modificación es de fecha 5 de marzo de 2019. Es importante destacar que esta norma se aplica exclusivamente a arrendamientos de fincas urbanas que se destinen a vivienda o bien a usos distintos de viviendas como puede ser la explotación de una actividad industrial, comercial, artesanal, etc. Identificación de las personas Desde mi experiencia, este es uno de los puntos importantes que deben tener obligatoriamente todos los contratos. Tener perfectamente identificados a las personas contratantes ayuda a las partes y ofrece seguridad jurídica. En este sentido, mi consejo es que se realicen fotocopias de los documentos identificativos (DNI, NIE, pasaporte, etc.), se indique el domicilio actual y, si puede ser, el lugar de trabajo. Tengamos en cuenta que cuanta más información tengamos, mejor será la identificación de la persona en caso de que exista cualquier tipo de conflicto en el futuro. Identificación del inmueble Si he mencionado que la identificación de las personas contratantes es sumamente importante, también lo será la identificación del inmueble en alquiler. Indicar la dirección, su número catastral, el certificado de eficiencia energética y su cédula de habitabilidad, hará que estemos tranquilos ante cualquier problema o conflicto que pueda surgir en el futuro.  Duración La LAU especifica en su artículo 9 el plazo “mínimo” que debe haber en el contrato. Si bien es cierto que el precepto empieza indicando que la duración será libremente pactada entre las partes, inmediatamente matiza que si fuera inferior a 5 años, o inferior a 7 años si el arrendador es una persona jurídica, este se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta alcanzar el arrendamiento los 5 o 7 años respectivamente. Mi consejo es que se especifique claramente la duración del contrato ya que de esta manera se evitan conflictos de interpretación en cuanto a su durabilidad. En cuanto a las prórrogas, esta no se aplicará cuando el arrendador desee ocupar la vivienda para sí o sus familiares, siempre y cuando se haya establecido de manera expresa en el contrato y se ejerza con al menos 2 meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se haya de ocupar. Por el contrario, el arrendatario podrá optar entre ocupar la vivienda o recibir una indemnización si, habiendo pasado el plazo de 3 meses desde la extinción del contrato o el desalojo de la vivienda, el arrendador (o sus familiares) no ocupan el inmueble.  El precio y la fianza La LAU expone en el artículo 17 que la renta será la que libremente determinen las partes y que deberá abonarse, salvo pacto contrario, de manera mensual y dentro de los 7 primero días del mes, sin que haya la posibilidad de que el arrendador pueda exigir el pago anticipado de más de una mensualidad al arrendatario. No debemos pasar por alto que es obligatorio la entrega del recibo de pago, que en el caso de que se realice por transferencia bancaria será el propio justificante de dicha transferencia. En cuanto a la actualización de la renta, mi consejo es que se exprese de manera clara y concisa en el contrato el mecanismo de actualización ya que de lo contrario la renta se actualizará para cada anualidad tomando de referencia a la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad (IGC). Por lo que respecta a la fianza, debemos tener claro que su finalidad no es otra que la garantizar los posible daños y perjuicios derivados del incumplimiento del contrato. Así pues, la LAU establece que la esta será obligatoria y la cantidad será la equivalente a 1 mensualidad de renta en el caso de viviendas y de 2 en el caso de arrendamientos para uso distinto del de vivienda. Otras cláusulas interesantes Desde mi punto de vista, el contrato de arrendamiento de vivienda debe hacer mención expresa a cuestiones como la posibilidad de subarriendo, el derecho de adquisición preferente, posibles obras en el inmueble, los gastos de conservación de la vivienda, la tenencia de animales y, no por ello menos importante, un inventario de los objetos y muebles que hayan en el interior de la vivienda. En realidad, las partes pueden incluir las clausulas que deseen ya que en Derecho Civil opera el principio de la autonomía de la voluntad. Como fiel defensor de la abogacía preventiva, la inclusión de todas estas cuestiones en el contrato de arrendamiento se hacen imprescindibles si lo que buscan las partes es la tranquilidad suficiente para no ser sorprendidas en el futuro por cualquier incidente. Si lo deseas, puedes escribirme en este formulario para cualquier consulta que tenga que ver con un contrato de arrendamientos urbanos. Estaré encantado de ayudarte y en resolver tus dudas. Felipe Yantén Sánchez