Daños por humedad en propiedad horizontal
La responsabilidad de las comunidades de propietarios por daños de humedad en viviendas o locales como consecuencia de la falta de mantenimiento en elementos comunes, han dado a lo largo de los años una abundante casuística. Pero debo adelantar que no todo daño es achacable a la comunidad. Algunos pueden tener su origen en elementos privados del comunero o propietario de vivienda y otros en los agentes de la edificación.
En este artículo expongo cuatro cuestiones jurídicas en relación con las comunidades de propietarios y las humedades.
¿Quién debe hacerse cargo de los daños por humedades?
Cuando aparece un daño por humedad en pareces lo primero que nos viene a la cabeza es saber quién será el responsable de este: ¿la comunidad de propietarios o el propietario de la vivienda? Para contestar primero debemos saber y diferenciar qué son los elementos comunes y los privativos de un edificio.
Debo indicar que la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) apenas dice nada al respecto. Únicamente el artículo 3 de dicha norma nos remite al artículo 396 del Código Civil (CC), y este a su vez enumera lo que debemos considerar como elemento común: el suelo, vuelo, cimentaciones, cubiertas, el portal, las escaleras, el desagüe de suministro de agua, los pozos, entre otros. Al no ser una enumeración cerrada, se presume que todo lo que no esté inscrito en el título constitutivo de la propiedad horizontal es un elemento común.
Sabiendo lo anterior, podemos decir que, para atribuir el carácter privativo, por ejemplo, a una instalación de agua potable es necesario que la misma transcurra dentro del espacio delimitado de la finca privativa y que sirva exclusivamente al propietario. Todo lo que esté dentro de una vivienda debemos considerarlo como un elemento privativo del edificio.
La importancia de la pericial técnica
Lo recomendable es realizar una pericial técnica en caso de que no esté claro el origen del daño por humedad porque una cosa es conocer si estamos ante un elemento privativo y otra diferente es conocer al responsable de las humedades: la humedad bien podría tener su origen en un defecto estructural del edificio o bien por falta de acción u omisión del propietario de la vivienda.
Contestando a la pregunta, para hallar al responsable de los daños es necesario conocer si el elemento originario del daño es comunitario o privativo. Tomando como ejemplo la tubería que suministra agua a las diferentes viviendas, esta tendrá la consideración de elemento común hasta que entre dentro del ámbito de la finca a la que sirve, ya que a partir de dicho tramo se considerará privativa.
Plazo para reclamar daños por humedad
En este caso tenemos varias situaciones:
- Comunero o propietario que quiere reclamar a la comunidad daños por humedad.
- Propietario de vivienda que quiere reclamar a los agentes de la construcción.
En el primer caso (reclamación a la comunidad de propietarios), el plazo de prescripción es de un año conforme al artículo 1902 y 1968 CC. Este puede ser interrumpido por cualquier reclamación extrajudicial que el propietario de la vivienda afectada realice frente a la comunidad.
Pero existe un matiz: los daños continuados. En este caso, según la jurisprudencia, el plazo no se iniciará hasta que se aprecie el resultado definitivo del daño.
En el segundo caso (reclamación frente a los agentes de la construcción), existen dos tipos de plazos que no debemos confundir: los de garantía, que será de 1, 3 o 10 años en función del tipo de vicio o defecto constructivo con relación al contratista, constructor y/o promotor; y el de prescripción, que será de 2 años desde el momento que se manifiesta el defecto o vicio constructivo.
En todo caso debo recomendar de nuevo la elaboración de una pericial técnica para que determine con exactitud si las humedades o daños por agua se deben a algún defecto en la construcción por vicios o defectos que afecten a la cimentación, soportes, vigas, etc, bien se deben a algún defecto en los elementos de construcción o las instalaciones, o bien se debe a vicios o defectos en la ejecución que afecten a elementos de terminación. En función del origen del daño el plazo de garantía será de 10, 3 o 1 año respectivamente.
¿Y si la humedad en pared se encuentra entre dos edificios contiguos?
¿Quién es responsable de las humedades por capilaridad en los locales?
Es común observar en los locales o trasteros ciertos daños producidos por la humedad. La capilaridad es un problema complejo que aparece en las zonas bajas de los muros y tabiques de sótanos y plantas bajas de los edificios, cerca del terreno o de una zona con presencia de agua. Este es un fenómeno físico a través del cual los líquidos tienen la capacidad de subir o bajar a través de lo que se denomina un tubo capilar.
Así, la capilaridad produce, a su vez, otro tipo de problemas de salubridad y durabilidad en los elementos en contacto, y como tal, la responsabilidad le corresponde en exclusiva a la comunidad de propietarios ya que, como hemos visto en el artículo 396 CC, afecta a la estructura del propio edificio.
Mi experiencia me permite decir que no existe dos casos iguales sobre humedades en edificios ya que las circunstancias que envuelven a este tipo de daños son siempre diferentes. Mi recomendación es que avises al seguro de tu hogar o comunidad lo antes posible para evitar daños mayores.
Si aun así no obtienes una solución que te interese por daños de humedad en Ibiza, no dudes en escribir en el formulario sin ningún compromiso. Estaré encantado de encontrar una solución a los problemas de humedad de tu vivienda.
Felipe Yantén Sánchez.
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