Alquiler turístico: dudas y respuestas
España es considerado uno de los destinos turísticos más competitivos y mejor valorados del mundo. Creo que los que hemos tenido la oportunidad de salir fuera, siempre hemos comparado lo que hace especial a España, llegando a la conclusión de que el turismo de nuestro país goza de un alto nivel. Y por esta razón, los ciudadanos españoles conocemos de primera mano un fenómeno socioeconómico llamado “alquiler turístico”. Es una realidad que ya existía con anterioridad pero que con la aparición de plataformas “on line” de intermediación como puede ser AIRBNB, HOMEAWAY o BOOKING, entre otros, ha desencadenado su crecimiento exponencial.
Pero, ¿qué son los alquileres turísticos? Os adelanto que para encontrar una definición concreta a los alquileres turísticos debemos indagar en el ordenamiento jurídico porque de entrada el artículo 5 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), que ya lo mencionamos en el artículo “Las claves de un contrato de arrendamiento de vivienda”, excluye de su ámbito de aplicación “la cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística…” Esto se traduce en que debemos buscar en la normativa sectorial de las Comunidad Autónomas lo que son los alquileres turísticos.
Sin embargo, el precepto anterior si que nos ofrece una notas definitorias de lo que son los alquileres turísticos. Estos son:
– Que la cesión (de la vivienda) sea temporal ya que no tiene una finalidad de vivienda residencial;
– Que la cesión sea de la totalidad de la vivienda, lo que se traduce en que no se considera alquiler turístico el alquiler de habitaciones;
– Que la vivienda se encuentre amueblada y equipada perfecta para su utilización inmediata;
– Que el alquiler se comercialice o promocione en canales de oferta turística y con finalidad lucrativa;
– Y por último, que el alquiler esté sometido a la normativa sectorial autonómica correspondiente. En este sentido, si la normativa autonómica no encaja con el alquiler, estaremos ante un arrendamiento de temporada al que se le aplicaría la LAU.
Cabe señalar que no debemos confundir el alquiler turístico con el arrendamiento de apartamentos turísticos ya que, aparte de ser conceptos jurídicamente diferentes, los últimos consisten es una modalidad de alojamiento extrahotelero consistentes en la cesión de temporal de su uso con fines turísticos o vacacional que se integran en el mismo bloque o pertenecen a un mismo establecimiento o empresa turística. En otras palabras, la diferencia radica en que la vivienda destinada a alquiler turístico son alojamientos individuales ubicados en un inmuebles residenciales que pertenecen a un particular y que lo comercializa de manera intermitente y no profesional.
Por otra parte, ¿qué requisitos deben cumplirse para acceder a la actividad de alquiler turístico? Como he mencionado, es la normativa autonómica la que regulada este tipo de alquileres, siendo diferente en un lugar u otro. Sin embargo, muchos de estos requisitos consisten básicamente en presentar una declaración responsable o una simple comunicación e inscribirse en el registro administrativo de empresas turísticas correspondiente. También es común el pago de una tasa en el ayuntamiento y una declaración responsable en el sentido de acreditar que la persona interesada es titular de la vivienda que pretenda explotar como VFT (vivienda con fines turísticos).
Debo adelantar que el Tribunal Supremo ya ha entrado a valorar la normativa autonómica de las VFT en relación con su compatibilidad con el principio de libertad de empresa recogido en el artículo 38 de nuestra Constitución Española. Así, por ejemplo, respecto a la regulación en la Comunidad de Madrid, determinó la nulidad, por desproporcionados, del requisito de que las VFT estuvieran inscritas en el Registro de Empresas Turísticas para llevar a cabo cualquier tipo de publicidad y, también, de la exigencia de contar con un visado del colegio profesional correspondiente del propio plano de la vivienda (STS 10 diciembre 2018).
La siguiente cuestión que surge entorno a los alquileres turísticos es: ¿qué especialidades existen en los contratos de cesión de uso VFT entre el propietario/explotador y el usuario? Estos son, a “grosso modo”, los siguientes:
– Al estar excluida la aplicación de la LAU, los pactos, cláusulas y condiciones que se establezcan en un contrato se realizarán conforme al Código Civil y el principio de la autonomía de la voluntad que regula el articulo 1255, a la normativa autonómica y a la normativa de protección de los derechos de consumidores y usuarios.
– Otra especialidad es la que gira entorno a los propietarios. Así pues, si la vivienda pertenece a varios copropietarios, debemos tener en cuenta que únicamente es necesaria la autorización de uno de ellos para la cesión de uso con fines turísticos, siempre y cuando no perjudique a los demás propietarios (art. 398 Código Civil). En cambio, si la vivienda tiene carácter ganancial, será necesario el acuerdo de ambos cónyuges para ceder el uso de la vivienda con fines turísticos (art. 1375 Código Civil).
– Respecto a los derechos y obligaciones esenciales de este contrato, debo destacar que el propietario tiene la obligación de ceder el uso de la VFT al usuario en las fechas y plazos que este haya reservado con todo el equipamiento y mobiliario, así como el derecho de percibir el precio pactado. En cuanto al usuario, su obligación principal es la de pagar el precio pactado y utilizar la vivienda de manera adecuada durante su estancia y devolverla en perfectas condiciones cuando finalice dicha estancia.
– En cuanto a las reservas y cancelaciones, la primera podrá realizarse directamente al propietario/explotador o bien a través de la intermediación de un tercero o una plataforma “on line”, requiriéndose en la mayoría de los casos un pago en concepto de anticipo a cuenta de la reserva. En cuanto a las cancelaciones, es común observar en la normativa autonómica un derecho del propietario a cancelar la reserva previa indemnización a favor del usuario.
– Como última especialidad destacable en los contratos de arrendamiento de vivienda turísticos, respecto a la custodia de equipaje, esta es una obligación exclusiva y frecuente en los contratos de hospedaje, por lo que en principio no se incluiría en los arrendamiento de VFT. Ahora bien, como hemos dicho anterior, en este tipo de contratos juega un papel importante el principio de la autonomía de la voluntad, por lo que si las partes pactan que el propietario/explotador tiene obligación de custodiar del equipaje, dicho pacto tendrá plena vigencia entre las partes.
Como se ha visto, la normativa aplicable a los VFT es dispersa y en constante cambio ya que son las propias Comunidades Autónomas, y los ayuntamientos, los que regulan este tipo de negocios jurídicos. De todas formas, si tienes alguna duda respecto a los contratos de alquiler turísticos en Ibiza, puedes contactar con un abogado en Ibiza en este enlace. Estaré encantado te ayudarte.